Obligations du vendeur en matiére de diagnostic immobilier avant une vente ?

Je suis propriétaire, certains diagnostics sont obligatoires à réaliser lors d'une vente ou d'une location ; Notamment état du bâtiment relatif à la présence de termites, loi carrez, diagnostic amiante, expertise plomb, diagnostic de performance énergétique, état des risques naturels et technologiques, électricité, gaz... Quelles sont mes obligations légales ?

Récapitulatif des diagnostics immobilier obligatoires avant vente

L’immeuble a-t-il fait l'objet d'une recherche d'amiante ? (Articles R 1334-14 et suivants Code de la santé publique – Décret 5/09/06)

Il existe deux obligations :

Recherche d’amiante dans les parties communes et privatives : (uniquement pour les immeubles collectifs et selon la date du permis de construire. Les maisons individuelles ne sont pas concernées) :

Selon les résultats, les propriétaires sont tenus, soit à un contrôle périodique de l’état de conservation des matériaux, soit à une surveillance du niveau d’empoussièrement, soit à des travaux de suppression des risques liés à l’amiante.
Dans les immeubles d’habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, un dossier technique "amiante" doit avoir été établi avant le 31 décembre 2005. Une fiche récapitulative de ce dossier peut être consultée par les occupants et entreprises chargées de travaux.(Décret du 29 juillet 2004).

Le constat amiante lors de la vente du bien :

Pour tout immeuble collectif ou maison individuelle dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 : au plus tard à la date d’une promesse de vente ou à défaut de promesse, à la date de l’acte authentique de vente, vous devez produire une attestation portant sur la recherche d’amiante. Pour les parties communes d’immeuble collectif, c’est la fiche récapitulative qui est produite. Les maisons individuelles sont aussi concernées. A défaut, vous ne pouvez vous exonérer de la garantie des vices cachés constitués par la présence d'amiante.

Termites : Quelles sont vos obligations ? (Article R 133-1 Code de la construction et de l’habitation – Décret 5/09/06)

Vos obligations : dès que vous avez connaissance de la présence de termites dans l’immeuble, vous devez en faire la déclaration auprès des services municipaux. Une mise en demeure peut vous être adressée par le Maire afin de procéder, dans les 6 mois aux travaux préventifs et d’éradication. Les contrevenants sont passibles d’amendes pénales. Le bien mis en vente se situe dans une zone contaminée : vous devez faire établir un «état parasitaire» (qui sera remplacé par un «Etat du batiment relatif à la présence de termites» dés le 1er Novembre 2007) qui sera annexé à l’acte de vente. Attention : l’état parasitaire doit avoir moins de 6 mois à la date de l’avant-contrat ou de l’acte authentique. Il doit être conforme à un modèle réglementé, établi par un professionnel agréé. Quels sont les biens concernés ? Tout immeuble bâti qu’il s’agisse d’immeubles collectifs, copropriétés ou non, maisons individuelles, dépendances mais aussi les immeubles non bâtis.

Plomb et risques de saturnisme (Article L 1334-1 Code santé publique – Décret et arrêtés 25/04/06)

1. 1) Risque d’exposition au plomb : il concerne les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, comportant des revêtements dégradés et fréquentés par des mineurs. Tout risque d’exposition au plomb doit être signalé au préfet. Celui-ci diligente un diagnostic (situation des familles, hébergement éventuel, délai de 1 à 3 mois pour entreprendre les travaux).
   
2. 2) Travaux dans tout immeuble collectif construit avant le 1er janvier 1949 : si ces travaux sont de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements, un constat des risques d’exposition au plomb (CREP) doit être établi. En tout état de cause, même en l’absence de travaux, il doit être établi avant le 12 août 2008 (décret à paraître).

Vous vendez : quelles sont vos obligations ?
Pour tout type d’immeuble d’habitation construit avant le 1er janvier 1949, vous devez produire un constat des risques d’exposition au plomb (CREP), datant de moins d’un an. Il est annexé à la promesse de vente ou à défaut de promesse à l’acte authentique. Le constat initial pourra être joint aux mutations suivantes, s’il conclue à l’absence de risque. Sinon un nouveau diagnostic sera effectué. En copropriété, la recherche de plomb ne porte que sur le logement, à l’exclusion des parties communes. A compter du 12 août 2008, ce constat sera joint à tout bail d’habitation, sous peine de sanction pénale.

Vente d'un logement en copropriété : La superficie privative aussi appellée «loi carrez» doit être mentionnée (Loi Carrez 18/12/96 - décret 23/05/97)

• De quels logements s’agit-il ? Tout logement en copropriété d’une surface au moins égale à 8m². Ne sont pas concernés les logements vendus sur plan ainsi que les maisons individuelles.
• En quoi consiste la superficie ? Il s’agit de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, murs, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Sont exclus les locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m, les loggias, balcons, terrasses ainsi que les annexes, caves, garages, jardins. .
• Quelle sera la sanction ? - Si l’acte de vente ne mentionne pas la surface, l’acquéreur dispose d’un délai d’un mois pour demander au juge la nullité de l’acte. Si la surface n’était pas mentionnée dans l’avant-contrat, mais figure dans l’acte authentique, l’acquéreur ne peut pas invoquer la nullité. - Si l’acte mentionne une surface supérieure de plus de 5% à la surface réelle, l’acquéreur peut, dans le délai maximum d’un an à compter de l’acte authentique, demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de m² manquants. Les frais de notaire, liés à la vente, seront également diminués en fonction du nouveau prix.

Prévention des risques naturels et technologiques (Article L125-5 Code de l’environnement)

Sont concernées les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, un plan de prévention des risques naturels ou zones exposées à un risque sismique ou cyclonique.

A compter du 1er juin 2006 :
- En cas de vente de tout bien immobilier (bâti ou non) le vendeur doit annexer à la promesse de vente ou à défaut de promesse, à l’acte authentique un état des risques naturels et technologiques datant de moins de 6 mois.
- S’agissant d’immeubles bâtis, le vendeur doit informer l’acquéreur sur les sinistres antérieurs ayant été indemnisés au titre de catastrophe naturelle ou technologique. Les mêmes obligations incombent au bailleur à l’égard du locataire dans les zones concernées.

Diagnostic de performance énergétique (DPE) (Article L 134-1 Code de la construction et de l’habitation - Décret 15/09/06)

Il permet d’être informé sur les caractéristiques thermiques (chauffage, production d’eau chaude, consommation d’énergie…) et porte sur tout type d’immeuble.
A compter du 1er novembre 2006, un diagnostic, datant de moins de dix ans à compter de l’avant-contrat ou de l’acte authentique, doit être produit lors de la vente d’un logement. Le DPE portant sur tout ou partie d’immeuble neuf (dépôt de demande du permis de construire postérieur au 30/06/07) devra aussi être remis au propriétaire lors de la réception de l’immeuble.
A partir du 1er juillet 2007, le DPE doit être joint au contrat de location.
LE DPE n’a qu’une valeur informative.

Diagnostic de l'installation électrique (Article L 134-7 CCH - Loi 13/07/06)

En cas de vente d’un logement à usage d’habitation, obligation d’établir un diagnostic de l’installation électrique, si celle-ci a plus de 15 ans. En copropriété, seule est concernée la partie privative. En cas d’absence du diagnostic au moment de la signature de l’acte authentique : impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés. Cette mesure est en vigueur depuis le 1er Janvier 2009.

Diagnostic gaz (Article L 134-6 CCH - Loi 03/01/06 - Décret 15/09/06)

A compter du 1er novembre 2007, toute installation privative de gaz (naturel ou non) réalisée depuis plus de 15 ans doit être diagnostiquée en cas de vente. Ce certificat doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de la promesse de vente ou de l’acte authentique. En copropriété, seul le logement est concerné, à l’exclusion des parties communes. En cas de non respect de l’obligation, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Ascenceurs (Article L 125-1 CCH - Loi 02/07/03 - Décret 09/09/04)

Dates butoirs de mise en sécurité des ascenseurs :

3 juillet 2008 pour les ascenseurs installés avant le 27 août 2000

– 3 juillet 2013 pour les installations antérieures au 1er janvier 1983 - 3 juillet 2018 pour les installations postérieures à cette date. - Obligation de conclure un contrat d’entretien et de tenir un carnet d’entretien. - Contrôle technique tous les 5 ans : pour les ascenseurs installés avant le 3 juillet 2003, le 1er contrôle doit intervenir au plus tard le 3 juillet 2009 ; pour une installation à partir du 3 juillet 2003, dans les 5 ans suivant celle-ci. Toute personne titulaire d’un titre d’occupation pourra consulter le rapport de contrôleur technique. Le non respect de ces obligations est l’objet de sanctions pénales.

Vente du logement : Le dossier technique

Le constat plomb, la recherche d’amiante, l’état parasitaire seront prochainement regroupés dans un DOSSIER TECHNIQUE (article L. 271-4 CCH). Il comprend aussi l’état de l’installation intérieure de gaz naturel. La non production de l’un de ces quatre documents ne permet pas au vendeur de se s’exonérer de la garantie des vices cachés. Sont également intégrés au diagnostic unique mais uniquement pour information (pas de sanction) : Le diagnostic des performances énergétiques (article L. 134-1 CCH). L’état des risques naturels et technologiques (zones de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement).